[부동산학 총론] 9. 부동산의 특성 및 속성 : 부동산의 속성

부동산의 공간성

토지를 이용하는 것은 일반재화와 달리 '공간을 이용하는 측면이 있습니다. 토지의 지표상 공간인 수평공간뿐만 아니라 지하공간•공중공간도 경제적 가치가 인정되면 소유 또는 이용의 대상이 될 수 있습니다. 즉, 공간으로서의 토지는 지표(수평공간)뿐만 아니라 지하공간과 공중공간을 포함하는 입체공간을 의미합니다. 토지는 그 수명이 영원하다는 '영속성'이 있으므로 공간으로서의 가치개념이 성립할 수 있습니다.

 

토지소유권의 공간적 범위와 그 권리

「민법」에서는 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다."라고 규정하고 있어 토지소유권의 효력범위를 입체적으로 인정하고 있습니다. 이러한 토지소유권의 효력범위는 무한정 확장되는 것이 아니라 사회적 통념이나 법적 테두리의 범위 내에서 그 경제적 가치가 인정되는 한도까지라고 정의할 수 있습니다. 즉, 공간가치의 개념은 고정적이고 절대적인 개념이 아니라 시대와 장소, 나라, 사회적 통념 등에 따라 달라질 수 있습니다. 토지소유권은 공간적 범위에 따라 지표권•공중권•지하권으로 나누어 볼 수 있습니다.

 

지표권

토지의 지표상의 공간인 수평공간을 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나(경작권), 건축물과 구축물을 세우거나(건축권), 지표상의 물을 사용•수익•처분할 수 있는 권리(용수권)를 말합니다. 물에 관한 권리는 물을 이용할 수 있는 권리와 수면하의 토지소유권에 관한 권리로 구분되는데, 이를 살펴보면 다음과 같습니다.

• 물을 이용할 수 있는 권리
  • 유역주의 : 유역주의는 어느 일방이 물을 독점적으로 사용하지 않고 인접한 다른 사람에게 해를 끼치지 않는 범위 내에서 골고루 사용하여야 한다는 원리로, 즉 물에 대한 배타적 독점권을 인정하지 않는다는 원리이다. 유역주의는 대체로 물이 흔한 습윤지역에서 행해집니다. 우리나라 「민법」에서는 유역주의를 채택하고 있습니다.
  • 선용주의 : 선용주의는 먼저 물을 발견한 사람이 물을 독점적으로 사용하고, 남은 물이 있으면 그다음 사람이 사용한다는 원리입니다. 선용주의는 주로 물이 귀한 건조지역이나 사막지역에서 행해집니다.
• 수면하의 토지소유권에 관한 권리(유역지소유권자의 인접 하천•호수 등에 대한 소유권의 범위)
  •  수면하 토지에 대한 소유자의 소유권은 인접하고 있는 하천이나 호수 등에 항행이 불가능한 경우에는 수로의 중앙선까지 영향을 미칩니다.
  •  항행이 가능한 경우에는 그 수로나 하천은 공용도로와 동일하게 취급되므로 소유권은 물의 가장자리 까지에만 영향을 미칩니다. 즉, 수면 아래에 있는 토지는 공공의 소유가 됩니다.

 

공중권

토지소유권자의 토지구역상 공중공간을 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하거나 관리할 수 있는 권리를 말합니다. 공중권의 범위는 단지 소유권자의 이용을 합리적으로 예측할 수 있을 정도의 높이라는 추상적인 기준만 있을 뿐이지 구체적으로 정해진 기준은 없으며, 미국에서는 공중권의 가치가 토지가격의 70~80% 정도의 수준인 것으로 알려져 있습니다.

• 공적 공중권 : 일정범위 이상의 공중공간에 대하여 공공기관이 공익목적으로 이용할 수 있는 권리를 말하는데, 주로 항공기의 통행(항공권)이나 전파의 발착(전파권) 등에 이용됩니다. 지속적인 경제성장으로 건물이 고층화되고 항공교통이 발달함에 따라 공중공간을 일정한 고도까지 제한할 필요성이 제기되고 있습니다.
• 사적 공중권 : 일정범위까지 토지소유권자가 개인적으로 이용•관리할 수 있는 권리를 말하는데, 토지소유자의 사적 공중권의 이용은 인접한 토지소유자의 권리를 방해하여서는 안 됩니다. 현대적 의미에서 일조권•조망권 등이 사적 공중권에 해당한다고 볼 수 있습니다. 실제 일조권•조망권이 물리적인 실체가 없음에도 불구하고 이와 관련하여 대도심지역에서 이해당사자간에 분쟁이 발생하고 그 판단을 법원이 내리는 경우가 있습니다. 이것은 토지의 공중공간에도 부동산의 경제적 가치가 인정된다는 것을 보여주는 대표적인 사례가 됩니다.
• 공중공간의 활용방안 : 공중분할•공중획지•공중임대차, 개발권양도제, 용적률 인센티브 제도 등은 공중공간의 활용방안을 보여주는 개념입니다.
  • 공중분할•공중획지•공중임대차 : 공중공간도 수평공간이나 지하공간처럼 획지로 수평 또는 수직으로 분할할 수 있는데, 이렇게 공중공간을 획지로 분할하는 것을 공중분할이라 합니다. 분할된 획지를 공중획지라 하며, 임대차 등의 목적으로 삼는 것을 공중임대차라 합니다.
  • 개발권양도제 : 개발이 제한된 규제지역 내의 토지소유자에게 개발권을 부여하고 이 개발권을 개발이 가능한 다른 지역에 양도(매도)하도록 하여 규제지역 토지소유자의 손실을 보상하는 제도입니다.
  • 용적률 인센티브 제도 : 아파트 등의 사업시행자가 지구단위계획구역에 속해 있을 때 사업시행자가 공원•녹지•도로와 같이 공공용지를 무상으로 제공하면 공적 기관이 용적률을 허가기준보다 올려주는 제도를 말합니다.

 

지하권

토지소유권자의 토지구역상 지하(지중) 공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 이용할 수 있는 권리를 말합니다.

• 토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미칩니다. 따라서 우리나라에서는 토지소유권자가 지하수에 대해서는 이를 개발하여 이용할 권리를 인정해주고 있습니다.
• 광업권의 객체가 되는 지하에 있는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 보고 그 권리를 제한하고 있습니다. 역시 공중권처럼 지하권이라는 개념도 절대적인 것이 아닌 까닭에 지하권을 토지소유자의 권리로 인정하는 국가도 있지만 일부만을 인정하는 국가도 있습니다.
• 최근에는 지하철과 지하시설물 등 지하공간의 이용이 증대되고 있는 추세이어서 정확한 토지소유권의 범위에 대해서는 법원의 판단에 의존하는 경향이 있습니다.
• 공공기관이 지하철 건설 등 입체적 공간 개발을 위하여 타인 소유의 지하공간을 이용하려면 구분지상권을 설정하여야 합니다.

 

소유권분할의 경제적 가치

• 부동산 소유권은 부동산에 부여된 여러 가지의 '권리의 묶음'을 총괄하는 의미입니다. 이에는 소유자가 행할 수 있는 권리인 사용권•매매권•저당권•임대권 등이 있고, 국가가 행할 수 있는 경찰권•수용권•과세권•지속권 등이 있습니다.
• 권리의 묶음을 구성하는 개별적인 권리는 법이 허용하는 범위 내에서 처분의 대상이 될 수 있으며 또한 임대할 수도 있고, 지역권을 허용해 줄 수도 있으며 저당권의 목적으로 삼을 수도 있습니다.
• 소유권분할기법 : 부동산소유권은 경제적 가치가 인정되는 한 여러 개의 권리로 분할할 수 있으며, 경제적 가치가 있는 권리는 경제재로 취급되어 거래의 대상이 될 수 있습니다.

 

부동산의 공간가치개념

• 공간이라는 개념으로 부동산 가격을 정의하면 부동산가격은 부동산의 수평공간•공중공간•지하공간에 해당하는 3차원 입체공간의 가치를 전부 합한 것이라 할 수 있는데, 이는 부동산의 법률적•경제적•물리적(기술적) 측면의 복합개념으로 접근하여야 합니다.
• 부동산의 공간가치의 개념은 건물의 고층화와 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높게 인정되고 있습니다. 이는 도심지역의 토지가 외곽지역의 토지보다 공간가치의 개념이 더 높게 인정된다는 것을 의미합니다.

 

소유권의 내용적 범위

소유권이란 대상부동산을 배타적이고 무기한적으로 지배할 수 있는 법적인 힘을 의미하는데, 소유권의 내용을 구성하고 있는 주요한 권리로는 점유권•사용권•처분권 등이 있습니다.

1. 점유권
대상부동산을 현실적으로 지배하고 무기한 배타적인 점유상태를 유지할 수 있는 권리를 말합니다.

2. 사용권
소유권에 법적인 하자가 없고 그 용도가 합법적인 한 다른 사람의 간섭을 받지 않고 대상부동산을 사용하고 향유할 수 있는 법적인 권리를 말합니다.

3. 처분권
부동산 소유권의 전부나 일부를 언제든지 처분할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산소유권자는 대상부동산의 매매•교환•증여•유증• 등을 통하여 자신의 권리의 전부 또는 일부를 처분할 수 있습니다.