[부동산학 총론] 1. 부동산의 개념과 분류 : 부동산의 개념

부동산 용어의 의미

'부동산'의 개념은 토지와 그 정착물로써, 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리를 포함하는 개념입니다.

 

---

 

부동산의 복합개념

'부동산의 복합개념'이란 부동산을 법률적•경제적•기술적(물리적) 세 가지 측면 등이 복합(종합)된 개념으로 이해하려는 것을 말합니다. 부동산학에서는 부동산의 개념과 그 범위를 복합개념(종합적 개념)으로 분류하고 체계화하여 설명하는 것이 일반적입니다. 이러한 부동산의 복합개념은 부동산활동의 범위를 확정시키는 데 유용하게 활용됩니다. 부동산학을 종합응용과학으로 태동시킨 이론적 근간이고 배경이 되는 사고원리로써, 부동산학의 전 분야에 광범위하게 적용됩니다.

 

부동산

• 유형적 측면
  • 기술적(물리적) 측면 : 지세, 지반, 구조, 설계 → 기술적 개념
• 무형적 측면
  • 경제적 측면 : 가격, 수익 → 경제적 개념
  • 법률적 측면 : 권리관계, 법적규제 → 법률적 개념

 

복합부동산

토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 부동산을 말하며, 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라고 합니다. '복합부동산'은 '복합개념의 부동산'과 동일한 개념이 아닙니다.

 

---

 

법률적(제도적) 개념의 부동산

법률적 개념의 부동산이란 부동산에 관계되는 행정적•제도적인 측면으로서, 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분할 수 있습니다. 부동산의 법률적 개념은 경제적 개념과 함꼐 부동산의 무형적 측면을 이해하는데 도움이 됩니다.

 

협의의 부동산

협의의 부동산이란 「민법」에서 정의한 개념을 말합니다. 「민법」에서는 부동산을 '토지 및 그 정착물'이라고 규정하고, "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고하여 동산과 부동산을 구분합니다.

 

토지

지표의 일부를 일정범위로 구획•구분하여 그 구분된 개별토지 하나하나를 '1필(筆)'의 토지라 하며, 1필지마다 지번(地番)을 붙여 토지등기부에 기재합니다. 「민법」에 의하면 "토지소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다."라고 하여 토지소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있습니다. 또한, 토지와 해면의 분계는 최고 만조시의 분계점을 그 표준으로 합니다.

 

정착물

• 토지에 부착되어 있고 계속적•항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 것으로, 토지로부터 쉽게 이동할 수 없는 물건을 말합니다.
• 토지정착물에는 등기된 건물, 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목집단이나 미분리과실, 정당한 권원(權原)에 기하여 타인의 토지에서 경작•재배된 농작물처럼 토지와 별개인 독립된 정착물이 있습니다. 이와 같은 독립된 정착물은 토지와 구분하여 볼도의 공시수단을 갖추고 있습니다.
• 교량, 돌담, 구거, 도로의 포장, 경작목적이 아닌 수목집단(나무), 다년생식물 등 토지의 일부인 정착물도 있습니다.
• 토지에 계속적으로 부착된 상태에 있지 않고, 이동이 가능한 물건은 부동산 정착물로 판단하지 않습니다.
  예시) 헐어버린 건축물, 판잣집, 가식 중의 수목, 경작수확물, 컨테이너박스 등

 

건축물의 설비를 부동산 정착물로 판단하는 기준

건축물의 설비는 원래 동산이지만, 건물에 부착하여 부동산 정착물로 판단하는 기준이 있습니다. '1. 물건이 부동산에 부착된 방법, 2. 거래당사자간의 관계, 3. 물건의 성격 및 용도, 4. 물건을 설치한 의도 등'이 판단기준에 해당됩니다.

1. 물건이 부동산에 부착된 방법에 따른 분류 : 부착되어 있는 설비(물건)가 건물로부터 물리적•기능적으로 둘 다 훼손 없이 제거될 수 있으면 해당 설비는 부동산 정착물로 취급하지 않습니다. 그러나 그 설비를 제거할 경우 건물에 물리적•기능적으로 둘 중 하나라도 손상이 발생하면 해당 설비는 부동산 정착물로 취급한다. 예를 들어 수도배관•전기배선 등 설비를 건물로부터 물리적 훼손 없이 제거할 수 있다 하더라도, 건물의 기능이나 효용이 감소하면 해당 설비는 부동산의 정착물(일부)로 취급합니다.
2. 거래당사자간의 관계에 따른 분류
   • 임대인이 설치한 것은 부동산 정착물로 취급하지만, 임차인이 설치한 것(거래•농업•가사정착물)은 부동산 정착물로 취급하지 않습니다.
   • 부동산을 매매할 때 그 설비가 정착물인지 아닌지가 불분명한 경우에는 일단 정착물로 간주되어 소유권이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 부동산을 매매할 때에는 어떤 물건이 거래에 포함되는지를 사전에 명확하게 정할 필요가 있습니다.
3. 물건의 성격 및 용도에 따른 분류 : 특정용도에 맞게 특별히 설치•구축된 물건이나 주문제작된 것은 부동산 정착물로 취급합니다.
   예시) 주택에 항구적으로 설치된 방범창, 건물에 부착된 유리문, 교회용 책상 등
4. 물건을 설치한 의도에 따른 분류 : 임대인이 임대건물의 가치 증진을 위하여 설치한 것(예시) 붙박이 에어컨 등)은 부동산 정착물로 취급하지만, 임차인이 본인의 편의를 위하여 설치한 것은 부동산 정착물로 취급하지 않습니다.

 

동산과 부동산의 차이

구분	부동산	동산
위치	부동성(비이동성)	이동성
용도	용도의 다양성	용도의 제한성
가격형성	일물일가의 법칙 적용 배제	일물일가의 법칙 적용 가능
시장	추상적 시장	구체적 시장
공시방법	등기	점유

 

광의의 부동산

광의의 부동산은 협의의 부동산에 준(準)부동산[의제(擬制)부동산]을 포함하는 개념입니다.

• 준부동산은 자동차•항공기•건설기계•선박(20t 이상)•입목처럼 불권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나, 공장재단•광업재단과 같은 동산과 부동산의 결합물을 말합니다.
• 이들은 「민법」상 부동산은 아니지만, 부동산처럼 등기•등록의 방법으로 공시(公示)하여 부동산에 준하여 취급함에 따라 준부동산이라 합니다.
• 준부동산은 감정평가의 대상이 되고 저당권의 목적으로도 삼을 수 있으므로, 부동산학의 연구대상 및 부동산활동의 대상이 됩니다. 즉, 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 줍니다.
• 준부동산의 종류
  • 자동차•항공기•건설기계 : 등록의 공시방법을 갖춘 자동차, 항공기, 건설기계 등도 준부동산으로 취급되어 저당권 설정이 가능합니다.
  • 선박(20t 이상) : 20ton 이상의 선박은 「선박등기법」에 의하여 등기를 하므로 준부동산에 포함됩니다.
  • 입목 : 수목은 본래 그것이 부착되어 있는 토지의 정착물로써 독립된 물건은 아니나, 「입목에 관한 법률」에 의하여 보존등기를 마친 입목의 집단은 토지와는 별개로 소유권과 저당권의 객체가 됩니다.
  • 공장재단 : 공장에 속하는 토지, 공작물, 기계, 기구, 전기시설, 지상권, 전세권, 지식재산권 등의 기업용 재산을 하나의 집합물로 보아 「공장 및 광업재단 저당법」에 의하여 보존등기를 하면 독립된 물건으로 취급되어 소유권과 저당권의 객체가 됩니다.
  • 광업재단 : 광업권과 토지, 광물을 채굴•취득하기 위한 여러 설비 및 지상권, 토지사용권 등으로 구성되는 일단의 기업재산에 대하여 「공장 및 광업재단 저당법」에 의하여 보존등기를 한 경우 공장재단과 마찬가지로 하나의 물건으로 취급되어 소유권과 저당권의 객체가 됩니다.
  • 어업권 : 「수산업법」에 의하여 면허를 받아 어업을 경영할 수 있는 권리를 말합니다.

 

법률적 개념의 부동산

• 광의의 부동산
  • 협의의 부동산
    • 토지
    • 정착물
      • 독립정착물
      • 일부정착물
  • 준(의제) 부동산
    • 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(20t 이상)
    • 자동차, 항공기, 건설기계
    • 어업권, 광업권