[부동산학 총론] 6. 부동산의 특성 및 속성 : 토지의 특성 2

영속성

토지는 사용에 의하여 그 절대면적이 소모되거나 마멸되지 않으므로 공간으로서의 토지는 영원히 존속하다는 것을 의미하는 것으로, 비소멸성•비소모성•불변성•불괴성이라고도 합니다. 즉, 토지에는 물리적인 감가가 발생하지 않습니다.

• 토지에는 물리적인 감가이론이 적용되지 않으므로 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 합니다. 따라서 토지는 건물과 달리 원칙적으로 감정평가방식 중 원가법을 적용할 수 없습니다.
• 건물의 내구성과 함께 영속성은 이용•사용이익과 소유이익을 획득할 수 있게 하고, 이를 분리하여 타인이 대가를 지불하고 이용하게 하는 임대차시장을 형성하게 합니다.
• 자산가치의 보존력을 높여 투기대상 및 투자재로서의 선호도를 가지게 하므로, 장기투자를 통하여 보유기간 동안의 소득이득과 투자기간 말에 자본이득을 얻을 수 있습니다.
• 부동산의 재고시장 형성에 영향을 줍니다. 즉, 저량 공급을 가능하게 합니다.
• 일반재화가격과 달리 부동산가격은 교환의 대가인 가격 외에도 용익의 대가인 임료로 구성된다는 근거를 제시합니다.
• 토지수명은 영원하므로 여러 가지 용도로 이용이 가능하다는 용도의 다양성을 지원합니다.
• 부동산활동에 장기적인 배려나 고려를 요구하게 되며, 효율적인 부동산관리를 통하여 토지나 건물의 경제적인 유용성을 증대시킬 수 있습니다. 즉, 부동산 관리의 의의를 크게 합니다.
• 감정평가의 가격 제 원칙 중 예측의 원칙과 함꼐 부동산의 가치란 장래 유•무형의 편익에 대한 현재가치라는 정의에 부합하며, 감정평가방식 중 수익환원법 또는 직접환원법의 근거가 됩니다.

 

개별성

1필지 단위인 하나하나의 토지는 그 위치•면적•지세•지반•가격 등이 모두 다르다는 것이며, 위치의 고정성으로 인하여 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않습니다. 이를 개별성•이질성•비대체성•비동질성이라고도 합니다.

• 물리적인 측면에서 다른 토지와 대체하여 사용할 수 없게 합니다.
• 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용할 수 있습니다. 비록 물리적으로 동질적이라 하여도 부동산의 경제적•법적 성격이 달라지면 부동산 가격 또한 달라지므로, 엄밀히 말하면 부동산에는 동일한 재화라는 것이 존재하지 않습니다. 즉, 부동산에는 일물일가의 법칙이 성립하지 않습니다.
• 개개의 부동산을 개별화•독점화시키고, 부동산시장이 비조직화되어 정부가 이를 집중통제하는 것을 어렵게 합니다.
• 개별적인 거래행태가 잘 드러나지 않으므로 부동산의 비교를 어렵게 하고, 부동성과 함께 부동산시장을 정보시장으로 만들어 많은 정보탐색비용을 부담하게 합니다.
• 부동산 현상이나 이론이 복잡하고 다양하여 일반 경제이론이나 완전경쟁 모형을 적용하기가 제한됩니다.
• 동일지역 내의 부동산이라도 거래당사자의 특수한 사정이나 개별적인 동기 등에 따라 부동산의 개별요인 또한 달라지므로 개별분석의 필요성을 제기합니다.
• 개별토지를 감정평가할 때에 표준공시지가를 기준으로 하는 이유도 토지의 개별성 때문입니다.
• 각 토지의 이질적인 특성은 표준지의 선정과 가치판단기준의 객관화를 어렵게 합니다.

 

인접성

지표의 일부인 토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있어 인접한 토지와는 상호 연관성이 있다는 특성입니다. 이를 연결성(연속성)이라고도 합니다.

• 특정토지의 이용과 개발은 인근 주변토지에 영향을 미치기 때문에 부동성과 함께 정의 외부효과 및 부의 외부효과를 설명해 주는 이유가 됩니다.
• 근린공원•학군 등 긍정적 시설에 대한 개발유치현상과 쓰레기소각장•장례식장 등 부정적 시설에 대한 개발기피현상을 설명해 주는 것으로, 인접토지와의 협동적 이용을 필연화시킵니다.
• 부동산의 가치형성에 있어 인접지역과 인접토지의 영향을 받게 하며, 감정평가를 할 때에 지역분석에 대한 필요성을 제기합니다.
• 소유와 관련하여 경계무제를 일으킬 수 있으며, 개발사업의 시행이나 토지이용 계획의 변경 등으로 발생하는 개발이익에 대하여 이를 국가가 환수하는 논리적 근거가 됩니다.
• 개별성으로 인하여 토지의 물리적 측면에서는 대체가 불가능하지만, 부동산의 용도적 측면에서는 대체이용을 가능하게 합니다.