[부동산학 총론] 7. 부동산의 특성 및 속성 : 토지의 특성 3

토지의 인문적 특성

인문적 특성은 인간이 토지를 대상으로 갖가지 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성으로, 자연적 특성과는 달리 여러 가지 환경변화와 인간의 부동산 활동에 따라 그 성질은 가변적•후천적•인위적인 성격을 나타냅니다. 일반적으로 용도의 다양성, 병합•분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성을 들 수 있습니다.

 

용도의 다양성

일반재화와 달리 토지는 여러 가지 용도로 다양하게 이용될 수 있다는 의미로, 즉 인간의 필요에 따라 농지지역을 택지지역으로 그 용도를 전환할 수 있으며, 공업지역을 상업지역으로 그 용도를 전환할 수도 있다는 것입니다. 이를 변용성 또는 다용도성이라고도 합니다.

• 후보지나 이행지의 경우처럼 전환과 이행을 통해 토지의 경제적•용도적 공급을 가능하게 하며, 토지서비스의 경제적 공급곡선을 우상향 하게 합니다.
• 특정토지는 두 개 이상의 용도가 동시에 경합되는 경우가 많기 때문에 최고 최선의 토지이용을 할 필요가 있습니다. 즉, 용도의 다양성은 최유효이용의 성립•판단근거가 되며, 부동산학에서는 '최유효이용의 원칙'을 부동산 활동의 행위기준으로 삼게 됩니다.
• 창조적 이용을 가능하게 함으로써 하나의 부동산에 여러 가지 가치개념이 성립하는 가치(가격) 다원설을 성립하게 합니다.
• 주어진 위치(부지)에 어떤 용도가 적합한지를 판단하는 적지론의 근거를 제시합니다.
• 특정토지의 용도전환은 주변의 다른 토지에 영향을 주기도 하고 주변토지로부터 영향을 받기도 합니다. 경우에 따라서는 일단 특정용도로 사용되기 시작하면 다른 용도로의 변경이 곤란할 수도 있습니다. 따라서 상호 연관성과 그 이용의 비가역성도 고려할 필요가 있습니다.

 

병합•분할의 가능성

토지는 이용주체가 이용목적에 따라 그 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 것으로, 분합성이라고도 합니다.

• 토지이용자의 필요에 따라 인근 토지를 합병(합필) 할 수 있고, 일정한 크기와 모양으로 분할(분필)할 수도 있으므로 효율적인 합병•분할은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 합니다.
• 토지를 합병하여 증가나 감가가 발생할 수 있는 것처럼 분할해도 증가나 감가는 발생할 수 있습니다.
• 토지를 합병하여 가치가 상승하는 증가분을 합필가치라 하며, 이런 현상을 규모의 경제, 플롯테이지, 어셈블리지 현상이라고 합니다.
• 병합•분할을 통해 형성된 가격을 '한정가격'이라 하는데, 감정평가에서 정의하는 '시장가치'와는 다른 개념입니다.

 

위치의 가변성

토지는 부동성으로 인해 절대적•물리적 위치는 변하지 않지만, 토지에 관한 사회적•경제적•행정적 위치(환경)에 따라서 토지의 상대적 위치가 변할 수 있고 이에 따라 토지가치도 변할 수 있습니다.

• 사회적 위치의 가변성 : 학군과 공원의 조성, 인구의 변화 등은 부동산의 사회적 위치(환경)를 변화시킵니다.
• 경제적 위치의 가변성 : 도로•철도 등 교통체계, 경제성장, 이자율의 변화 등은 부동산의 경제적 위치(환경)를 변화시킵니다.
• 행정적 위치의 가변성 : 정부 등 공적 기관에 의한 토지이용계획의 변화, 토지이용규제의 변화, 조세제도의 변화, 공업단지의 지정 등은 부동산의 행정적 위치(환경)를 변화시킵니다.

 

국토성

토지는 개인 소유의 대상이 되지만 그 이전에 국토의 일부라는 것으로, 공공복리와 공익추구라는 관점에서 토지공개념의 설정에 대한 근거를 제시합니다.

• 토지는 사회성•공공성이 높게 요구되는 재화이므로 부증성과 함께 토지공개념을 설정하는 근거가 되는데, 이는 소유자의 절대적 소유권을 배제하고 일정 정도 이용이나 처분에 제한을 두는 것이라 할 수 있습니다.
• 부동산 시장에 법률적 규제의 필요성을 제기합니다.

 

부동산의 경제적 특성

1. 고가성
• 자금조달능력이 시장참여를 결정하므로 부동산 시장에는 다수의 수요자•공급자가 존재하는 것은 아닙니다. 즉, 부동산시장은 유효수요자•유효공급자로 시장참여가 한정(제한)되어 진입과 탈퇴가 자유롭지 못한 편입니다.
• 특정부동산시장은 매수자중심시장이나 매도자중심시장으로 형성될 수 있습니다. 이러한 고가성이라는 특성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이 됩니다.

2. 불가분성
하나의 부동산에 투자금액을 분할하여 매입하거나 투자하기가 제한될 뿐만 아니라, 매입한 부동산을 분할하여 매도하는 것도 용이하지 않습니다.